Ziel der Grundstücksbewertung ist - von Ausnahmefällen abgesehen- die Ermittlung des Verkehrswertes. Eine Wertermittlung ist Grundlage aller weiteren Überlegungen zu dem jeweiligen Bewertungsobjekt.
Definition Verkehrswert
Gemäß § 194 BauGB definiert sich der Verkehrswert wie folgt:
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Die Legaldefinition besagt in aller Klarheit, dass es sich bei dem Verkehrswert nicht um einen rechnerischen Wert handelt, sondern um einen Preis, der unter normalen Umständen im Geschäftsverkehr zu erzielen ist - einen Marktpreis eben.
Dem Gutachter stehen bei der Ermittlung des Marktwertes nachfolgende Verfahren zur Verfügung, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert sind:
- das Vergleichswertverfahren
- Verfahren zur Bodenwertermittlung
- das Ertragswertverfahren und
- das Sachwertverfahren
Alle sonstigen angewendbaren Methoden, wie z.B. das Liquidationswertverfahren, sind im Regelfall besondere Varianten der vorbezeichneten Verfahren, hier des Ertragswertverfahrens.
Nach dem eingehenden Studium und systematischer Auswertung von mittlerweile über dreihundert Verkehrswertgutachten in der von uns abgedeckten Region läßt sich aber feststellen, dass eine Vielzahl der begutachteten Verkehrswerte selten etwas mit den tatsächlichen Marktverhältnissen zu tun hat. Dabei sind die Berechnungen selbst grundsätzlich gar nicht zu beanstanden.
Nach unserer Überzeugung müssen die meisten im Ertrags- oder Sachwertverfahren festgestellten Werte einer zum Teil nicht unerheblichen Marktkorrektur unterzogen werden.
Das ist auch ein Grund dafür, warum zwischen Verkehrswerten und erzielten Verkaufs- bzw. Versteigerungserlösen im Regelfall eine so hohe Diskrepanz besteht.
Doch woran liegt das?
Am Immobilienmarkt stehen sich überwiegend normale Käufer und Verkäufer gegenüber und nicht spezialisierte Fachleute. Denn Gutachter sind nicht dazu da, den theoretischen (Verkehrs-)Wert einer Immobilie festzustellen, sondern den Wert, der für eine Immobilie üblicherweise gezahlt wird. Dies erfordert eine gute Kenntnis der vorherrschenden Marktbedingungen, ständige Markt- und Standortanalysen sowie Gespräche mit Praktikern aus der Immobilienwirtschaft vor Ort.
Nur wenige Sachverständige scheinen über diese Expertise zu verfügen oder entsprechende Anstregungen zu unternehmen.
Ein Sachverständiger sollte stets bedenken, dass er eine Wertermittlung und keine Wertberechnung durchführt. Die Größenordnungen der Eingangsgrößen des jeweils gewählten Verfahrens sind hier jeweils auf Marktkonformität zu prüfen und gegebenfalls anzupassen.
Wir legen großen Wert auf die Ermittlung marktgerechter Verkehrswerte unter Einbeziehung unserer umfangreichen Markt- und Standortanalysen. Bei vorhandenen Rechten und/oder Belastungen (z.B. Wohnrecht, Nießbrauch) halten wir ein Gutachten für angezeigt. Nicht zuletzt, um deren Begründung oder Auflösung beziehungsweise um diese Rechte und/oder Belastungen angemessen in den tatsächlichen Marktwert des Objekts mit einfliesen zu lassen.
Wir kooperieren auf diesem Gebiet mit ausgewählten, öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen und -gutachtern, die wir je nach Anforderungsprofil und Lage des Objekts sachgerecht auswählen und unseren Mandanten an die Hand geben.